胡‧说楼市｜中美齐放水，新盘战场主宰后市发展

香港跟随美国减息后的首个周末，二手成交依然疲弱，但接下来的第二周，两个新盘的开售却打破了这一状况，因为售楼处出现了久违的万人空巷景象。英皇国际在跑马地的「ONE JARDINE'S LOOKOUT」及新地在元朗站的「The YOHO Hub II」均吸引大量人潮。市场人士形容楼市迎来小阳春，情况是否真是这样呢？

首先，我们要认清一点，传媒拍到售楼处人山人海，未必真正代表楼市大旺。「ONE JARDINE'S LOOKOUT」累计收到大约2,000个认购登记，以首批85个单位计算，超额22倍。若每位买家最多提交两票，扣除发水因素，意味着约有1,000人希望认购这个楼盘。

之所以出现人山人海，乃因「ONE JARDINE'S LOOKOUT」改变了以往新盘的销售手法，要求所有準买家同一时间在售楼处集合，抽籤后即场销售。结果包括亲友与地产代理在内，短时间内大量人涌至售楼处，形成了人山人海的效应，成为了推动销情的「人肉布景板」。

这种做法与以往新盘在截票后、开售前一天进行抽籤并公布结果不同。因若手持后号的準买家，知道拣楼机率极低，通常选择不出席；今次手法则逼使所有入票的买家同时到场，某程度上是一种营销造势策略。

但撇除以上因素，减息后开售的两个楼盘，初步销情亦交出理想表现。跑马地「ONE JARDINE'S LOOKOUT」以区内七年新低的价格开售，结果85个单位连同招标单位，共售出95个，佔全盘123个单位的77%。

「The YOHO Hub II」共收到4,300个登记，推售第六座120个单位，售价较上一期低28%。虽然首日未能完全售罄，但累计售出114个单位，佔首批货源的约95%。

实际成交显示，在目前市况下，当价格降至一定水平，市场有一定数量的买家接纳。未来楼价能否稳定，需观察这波购买力消化后的市场承接力，尤其是新地「天玺 ‧ 天」的销售表现。同时，新地在「天玺 ‧ 天」首轮推出后，价格会如何调整，以及下一个新盘的定价策略，均是重要参考。

今日的情况与二月时全面撤辣也有相似之处。虽然减息如同撤辣般有利楼市回稳，但面对十万伙供应压力，当中超过80%为即售现楼及楼花余货。发展商需要把握时机清货套现，若未能减磅至合理水平，能否维持此次降幅推售，是减息成效的真正考验。

还有一点是，二月全面撤辣时，发展商尚未打起价格战，但随着后来的新盘逐个劈价，近年购买新盘的买家由平手变输钱，乃至最悲观的负资产，换楼购买力也因而消散，这直接影响后续的购买力。

不过，与二月全面撤辣不同的是，今次美国公布减息后一周，中央政府多个部委大规模放水救市，包括降息降準及资金注入内地股市及楼市，政策与往常的去槓桿完全相反，超出市场预期，刺激本港股市成交额连日创历史新高。在财富效应与热钱推动下，能否进一步刺激楼市交投，也是未来楼市发展的重要指标。